終わった…2つの意味で。FP1級実技試験体験記③

パート②に続き、面接パート2（不動産）の体験記です。

【設問】

母は1年前から老人ホームに入居したが元気で、自宅には月に1回帰宅している。

一人息子Aさんは所帯を持ち、家族とともに持ち家に住んでいる。

孫（Aさんの子）は結婚し持ち家を欲しがっている。

母には相続税の節税対策でタワーマンション（築7年、時価8000万）購入の提案が来ている。

母は1億1000万の預貯金があり、年金で老人ホーム代はカバーできている。

・一人息子Aさんに確認すべき事項

・FPとして直接確認すべき事項

・課題を通じ何を顧客に提案するか

・この課題に関連する専門家は

【面接試験】

＜面接官＞では、Aさんに確認すべき事項を考えうる限り挙げてください。

＜私＞はい、この先ご自宅をどうされたいのか、相続はどのように考えているか、タワーマンションの購入に賛成か、Aさんご自身の家族構成とお持ちの資産の確認、などです。

＜面＞はい、結構です。ご自宅を譲渡する場合に適用できる特例などはありますか？

＜私＞はっ、特例ですか？（先ほどまでの面接のダメージから抜け出せていない）

＜面＞金額がいくらとか、ほら、あるでしょう。

＜私＞あ、はい、3000万円の特別控除があります（落ち着け、落ち着け！）。

＜面＞そうそう、何か条件はありましたっけ？

＜私＞身内ではない、つまり第3者に売却した場合適応できます。

＜面＞はい、他にはいかがでしょう？

＜私＞10年以上所有されている場合、軽減税率適用となり譲渡価額の10.21%で良くなります。

＜面＞そうですね。金額面で条件がありましたよね？

＜私＞えっ、短期と長期で税率が違うのと、3000万の特別控除と併用は可能ですが・・・（やばい、何だっけ）

＜面＞忘れちゃいました？6000万ですよ。

＜私＞あ、そうでした。6000万まで軽減税率適用でそれを超えると通常です（優しい面接官で良かった。少し安心）。

＜面＞タワーマンション購入についてリスクがあればどうアドバイスされますか？

＜私＞はい、不動産の価格は一般的に10年を超えると価値が下がると言われています。それから空き室リスクですね（得意分野キター）。

＜面＞タワーマンション特有のリスクは何でしょう？

＜私＞特有のリスクですか？

＜面＞ほら、この間の台風とか。

＜私＞あー、武蔵小杉の件ですね。エレベーターが動かなくなったり。

＜面＞そうそう。

＜私＞共用部分、特にライフライン系の修理が大変ですね。浦安では地震による地盤の流動化もありました。

＜面＞となると修繕積立金とかは？

＜私＞将来的に上がるリスクがあります。

＜面＞はい、いいでしょう。ではFPとしてご自身で確認する事項は？

＜私＞自宅については現地調査をします。登記簿の確認、地価の相場などです。タワーマンションに関しては他に条件の良い投資物件はないか、8000万の金額が妥当かが気になります。

＜面＞そうですね。ではあなたならこのケースではどんなことを提案しますか？

＜私＞投資物件の購入は賛成です。ただ、タワーマンション以外に低層のマンションなども検討すべきだと助言します。また、自宅の売却について皆さんの思いなどを確認してアドバイスしたいと思います。

＜面＞はい、では本件に関わる専門家の先生方を挙げてください。

＜私＞自宅については地積の確認は測量士、表題登記は土地家屋調査士、価額は不動産鑑定士、納税額などは税理士・・・

＜面＞納税についてあなたがアドバイスすると何の法律に抵触しますか？

＜私＞税理士法です。

＜面＞はい、続けてください。

＜私＞えーと、タワーマンションについては不動産業者、法務面では弁護士などです。

＜面＞はい、終了です。お疲れ様でした。

＜私＞どうもありがとうございました。

こうして面接パート2は終了しました。パート1に比べればマシな出来栄えでした。しかし軽減税率の上限6000万が飛ぶなど不本意な部分もあり、危ういところを優しい面接官に助けていただいた、というのが正直な感想です。前半は少し余裕がありませんでしたが、後半は自分の得意分野だったため落ち着いて応対できました。

パート2は少しは巻き返しましたが、パート1がぼろぼろでしたので合格は難しいと思います。FP1級実技試験の配点は以下の通りと言われています。

・顧客の問題点の把握：40点
・問題解決の検討分析：60点
・顧客の側に立った対応：60点
・FP倫理と法令順守：40点

そして合格点は200点中120点の絶対評価です。どのように評価されるかわかりません。パート1、パート2それぞれで60点以上、といった配点だった場合確実に落ちてます。でも学科は合格しているので、実技はこの先もまだ何度かチャンスがあります。あとは結果を受け入れるのみですね。

こうして受験は終わり、合格できそうにないという意味でも終わった、の巻でした。

ちなみに合格発表は2020年3月27日（金）とのことです。